Methodiek
Een betrouwbare huisprijsindex op laag schaalniveau
De WOX® is de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. ABF Valuation berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen.
Een voorbeeld: Het zo kan zijn dat de gemiddelde prijs van de verkochte eengezinswoningen in het 1e kwartaal van 2006 bijvoorbeeld 240.000 euro bedraagt. De gemiddelde prijs van de verkochte eengezinswoningen in diezelfde gemeente bedroeg in het 4e kwartaal van 2005 300.000 euro. Bepaalde indexen zullen dan voor deze gemeente een prijsverandering van maar liefst -20% in het 1e kwartaal van 2006 noteren. Indien echter deze informatie over de verkochte eengezinswoningen correct wordt vertaald naar de totale onderliggende woningvoorraad, resulteert dit in een gemiddelde waarde van de eengezinswoningen in het 4e kwartaal 2005 van 260.000 euro en een gemiddelde waarde van 265.000 euro in het 1e kwartaal van 2006. De WOX noteert dan de reële waardeverandering van +1.9%.
Bepaalde organisaties maken gebruik van de zogenaamde “herhaalde-verkopen” methode bij de berekening van woningprijsindexen. In de VS maakt men gebruik van dergelijke “repeat-sales indexen” indien men over relatief weinig gegevens beschikt. ABF heeft echter een zeer grote database opgebouwd met woning-, prijs- en locatiegegevens, zodat gebruik kan worden gemaakt van de nauwkeurigere en betrouwbaardere hedonische methode.
Eén van de grote nadelen van de “herhaalde-verkopen” methode [zie o.m. Gelfland, Ecker et al, 2001] is dat men slechts gebruik maakt van een klein deel van de beschikbare verkoopgegevens (circa 25%). Slechts de prijsinformatie over woningen die in een bepaalde periode (meestal circa 10 jaar) meer dan éénmaal verkocht zijn, worden in ogenschouw genomen. Het is niet optimaal om het merendeel van de referentieprijzen buiten beschouwing te laten. Een tweede nadeel is dat woningen die in een relatief korte periode meermaals verkocht worden, niet volledig representatief zijn voor de totale Nederlandse woningvoorraad. Waarschijnlijk betreft het hier woningen die goed in de markt liggen en in een bepaald woningmarktsegment vallen. Ook zal deze groep woningen relatief veel objecten bevatten die gekocht zijn om opgeknapt te worden. Vervolgens worden deze woningen op relatief korte termijn weer doorverkocht tegen een meerprijs. Het is dan ook aantoonbaar dat dergelijke 'herhaalde-verkopen indexen' leiden tot een overschatting van de woningprijsontwikkeling. Daarnaast laat deze methodiek het niet toe om op laag geografisch niveau (gemeente, wijk, buurt) betrouwbare uitspraken te doen.
De hedonische methode, die ontwikkeld is door ABF en waarbij alle transacties worden meegewogen, laat wel toe om betrouwbare uitspreken te doen op laag schaalniveau.
Voor meer informatie over onze methodiek of de WOX White Paper kunt u contact met ons opnemen. Wilt u de WOX Quarterly gratis ontvangen, klik hier
