Methodiek
Een betrouwbare huisprijsindex voor 10.000 buurten
De Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland.
De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993, de woningkenmerken, de locatiekenmerken en overige gegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de WOX van Calcasa dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale woningenvoorraad.
Een voorbeeld: Het zo kan zijn dat in een bepaalde gemeente de gemiddelde prijs van de verkochte eengezinswoningen in het 4e kwartaal van 2010 bijvoorbeeld 240.000 euro bedraagt. De gemiddelde prijs van de verkochte eengezinswoningen in diezelfde gemeente bedroeg in het 3e kwartaal van 2010 300.000 euro. Bepaalde indexen zullen dan voor deze gemeente een prijsverandering van maar liefst -20% voor het 4e kwartaal van 2010 noteren. Indien echter deze informatie over de verkochte eengezinswoningen correct wordt vertaald naar de totale onderliggende woningvoorraad, resulteert dit in een gemiddelde waarde van de eengezinswoningen in het 3e kwartaal 2010 van 260.000 euro en een gemiddelde waarde van 265.000 euro in het 4e kwartaal van 2010. De WOX noteert dan de reële waardeverandering van +1.9%.
Bepaalde organisaties maken gebruik van de zogenaamde “herhaalde-verkopen” methode bij de berekening van woningprijsindexen. In de VS maakt men gebruik van dergelijke “repeat-sales indexen” indien men over relatief weinig gegevens beschikt. Calcasa heeft echter een zeer grote database opgebouwd met gedetailleerde gegevens over de onroerend goed markt, zodat gebruik kan worden gemaakt van de nauwkeurigere en betrouwbaardere hybride methode.
Deze door Calcasa ontwikkelde hybride methode combineert de repeat-sales methode met de hedonische. Dit maakt het mogelijk om betrouwbare uitspreken te doen op laag schaalniveau.
