CALCASA methodiek
Statistisch betrouwbaar
Het statistische computermodel CALCASA berekent de leegwaarde van een woning aan de hand van 'vergelijkbare verkopen' (rules-based hedonisch model). Het model houdt rekening met de locatie, het woningtype, de woonoppervlakte, het bouwjaar en de perceeloppervlakte van de woning.
Een woningtaxatie komt in zeven stappen tot stand:
- Analyse locatie en woningkenmerken
- Selectie optimale referentieverkopen
- Indexatie referentieverkopen
- Correctie referentieverkopen
- Bepaling statistische gewichten
- Berekening taxatiewaarde
- Berekening nauwkeurigheid
De locatie en de woningkenmerken van het taxatieobject vormen het uitgangspunt voor de selectie van vergelijkbare verkochte woningen. Voor elke woning worden specifieke criteria gehanteerd om te komen tot een juiste keuze van referentie- woningen. Hierbij vormen de ontwikkelde Stratenclusters een belangrijk hulpmiddel. Er wordt door het model bij de selectie telkens een afweging gemaakt tussen de locatie, de woningkenmerken en de transactiedatum van de verkochte woning. Het model zoekt naar referentiemateriaal tot er een set ontstaat van de 25 meest vergelijkbare referentieverkopen is gevonden.
Vervolgens worden deze referentieprijzen geïndexeerd naar de gewenste waardepeildatum met de meest geschikte woningprijsindex (WOX). Standaard wordt de WOX per woningtype berekend op buurtniveau (er zijn 10.000 CBS buurten in Nederland), maar in sommige gevallen is het mogelijk om nog specifieker te indexeren.
De vijf basiskenmerken van de woningen worden steeds in samenhang bestudeerd. Een prijscorrectie in stap 4, voor bijvoorbeeld een verschil in inhoud tussen het taxatieobject en de referentieverkoop, is dus afhankelijk van de locatie, het type, het bouwjaar en de perceeloppervlakte van beide woningen.
Ten slotte genereert het model niet alleen de meest waarschijnlijke taxatiewaarde, maar ook een betrouwbaarheidsverdeling. Deze verdeling is afgeleid van de statistische onzekerheid die ontstaat vanwege verschillen in zowel woning-, locatie-, prijs- als tijdskenmerken van de referentieverkopen t.o.v. het te taxeren object.